二手房单价破二，这惠州江北凭什么价值能够一直领先？

二手房单价破二，这惠州江北凭什么价值能够一直领先？

近日，房价君在江北闲逛，在一房产门店前，被一组数字吸引：

这些房源的价格，低的300万以上，高的700万以上，处处都在透露着惠州楼市“天之骄子”的优越感。

仔细研究后，便会发现一个有意思的现象：但凡身价高的，都在房源介绍中，带了一个字：江。

合生帝景湾407平米的一线江景大平层，总价760万，华贸铂金府186平的高层看江房源，总价400万，单价21500元/平米。

这些在平常人看来有些天价的数字背后，到底蕴藏了哪些财富密码？惠州城市不断发展，网红区域不断更替，凭什么只有江北沿江一带，能够久立价值的最高点，经久不衰？市场上遍地豪宅，可有多少楼盘能够真正经受的住豪宅的考验？

也许，弄懂以下几个疑问之后，我们便能弄懂藏在城市发展里那些总被城市大人物竞相追逐的极少数物业真正受宠的秘密。

网红区域不断更替，江北凭什么能久立潮头？

从东部新城到南部新城，从北站新城到江南新城，惠州几乎每年都会有一个区域异军突起，2020年的典型代表就是凭借城市更新出圈的仲恺。

但网红区域很多，长红的却很少。这究竟是什么原因造成的呢？

在房价君看来，区域板块进入高峰值时候的过度炒作，是部分板块昙花一现的主要原因。不排除一些网红区域后期价值趋于稳定，但从根源上来讲，配套、产业、资源、地段等综合因素齐备的区域，显然价值更能打一些。

江北核心区域便是这样一个存在。

|江北实景图

在讲江北核心区域的价值之间，我们先来回顾一下江北区域的发展趋势：

从2010年江北楼市进入快速发展期，江北核心区域价值便开始被看好，由此形成江北CBD（核心区）、江北西区与江北东区发展格局。

作为惠州地段与资源集于一身区域的代表，江北核心区域不仅有母亲河东江景观资源，更重要的是，它可以享受的是惠州千亿的市政配套。文化艺术中心，博物馆等八大文化场馆，市政府等政府机关，华贸佳兆业等商场以及办公综合体，这些都是江北CBD的价值。

|江北配套图

但经过10年发展之后，江北核心区域开始日趋成熟，目前区域内动工的地块，仅江北中海广场一处。基于城市发展的需求，江北以核心区域为中心的一次外扩，正式开启。

以北站新城为代表的江北西区，以及江北CBD为依托的东部滨江区，成为江北置业追随者新追逐的目标。

2020年，碧桂园、中交、方直、星河等品牌房企开始纷纷押宝江北东区，加上江北东部滨江区域原有的总部办公配套，区域价值再次得到提升。

另外，值得一提的是，江北交通，一直在不断的进行完善。保利达江湾南岸门前的东江二路东沿段，正式启动招标。这也意味着之前的断头路，即将进入建设阶段，江北滨江区域最重要的一条名片道路，将会迎来新的升级。另外，据房价内参了解，菊花头地块也传来了好消息，这就意味着，江北东部滨江区域的价值，将迎来又一次提升！

一江两岸，东江文脉串联城市发展之源。

惠州半城山色半城湖，从来不缺资源型物业，凭什么江北滨江区域能够一枝独秀很多年？究其原因，其实是东江的壮美与江北CBD双重价值共同作用的结果。

惠州人视东江为母亲河，它不仅为我们提供了优美的风景，更是一级水源保护区，多年来为了打通一江两岸价值，东江江面上的交通，一直在优化，隆生大桥，东江大桥，合生大桥，惠州大桥等过江龙隔江飞跨打通两岸价值，东江是纽带，也是发展之源。

|隆生大桥夜景图

正如珠江串连起了广州珠江新城的繁华，黄浦江见证着上海的变迁一样，江北乃至惠州城市的发展，都与东江息息相关。

因此，从江景豪宅名片金裕碧水湾到合生帝景湾，从民间被称最低调的高端圈层聚集地城市花园，到新贵集中的华贸铂金府，“全惠州最贵的5公里，也是最盛产豪宅的5公里，都与江北滨江区有关”。

但随着江北滨江区域开发的不断成熟，土地价值变的越来越稀缺，近些年，真正的东江一线物业，供应极速锐减，想要买真正拥有地段与江景双重资源的一线江景新房，抛开价格不谈，光是寻找合适的物业，也变的越来越难。

保利达江湾南岸是当下唯一在售的一线江景房，位于江北滨江东区，将自身园林设计与东江自然景观融为一体，打造无边际的园林体验，就显得很可贵。

|保利达江湾南岸夜景图

拿地成本日益上升，城市型高端房产定位越来越难

2020年的惠州楼市，掀起了一股土拍狂潮。越来越高的拿地成本，让房产开发成本越来越高。新区的楼面价，更是涨到了让人感到惊讶的程度。

2020年9月，方直集团杀回惠城，以7481元/平米的楼面价，在激烈的竞争当中拿下江北东区建面约6万平米地块，按照房产开发惯例，房价最终还需要考虑建安成本，税费，营销成本，融资成本等多项因素。

因此，业内人士预估，该地块的合理售价至少在20000元/平米左右方显合理，方直集团此次将回归的首个目标，锁定在了江北东区，并以如此高的楼面价进行布局，可见对于区域的信心之大，除此之外，江北东区2020年星河，中交、碧桂园等项目也陆续出市，进一步聚焦关注的同时，区域价值也得到二次认可。而江北东区滨江区，比江北东区还多了一个一线东江景观资源优势，价格只会更高，但限价影响下，江北滨江区域的保利达江湾南岸，备案价格只有16899元/平米，无疑是捡漏首选。

|保利达江湾南岸备案情况，来源惠民之家

成本高企的情况下，快速去化，利用标准化产品，缩短周期，实现资金快速回流，是多数房企被逼无奈之下所采取的举措，这就造成了在当前的惠州市场上，越来越难看到根据土地价值，仔细钻研并用心打磨的产品。

因此，我们经常会在营销阶段，看到各大楼盘关于豪宅的宣传，但这样的豪宅，真的有达到豪宅的标准了吗？

其实未必。更多的时候，只是价格达到了豪宅的标准而已。

关于产品购买人群的定位，项目建设的用材用料，因地制宜的建筑规划等，还远未达到真正的豪宅。

|图源网络，侵权即删

因此，我们经常会看到诸如某某楼盘宣称豪宅，但在户型面积段中，却存在大量100平米以内刚需户型的情况；又或者是楼间距最宽100米，便宣称其是百米楼间距等……

城市型豪宅定位越来越难，真正的高端置业人群，想找一处自己的理想的房子，也变得越来越难。

集齐城市地段与资源的高端房产惠州还有吗？

既要占据城市核心地段，还要拥有独一无二的景观资源，又需要在品质上能够做足水准，这样的硬核豪宅，在惠州还有吗？

答案是有，但很少！且需要足够的耐心去等，需要足够的时机遇到。

以江北滨江区域一直以来以大人物专供居所自居、但在市场上却非常神秘与低调的保利达江湾南岸为例，我们一起来一条条对照，看看其是否符合真豪宅标准？

|保利达江湾南岸实景图

首先是圈层：保利达江湾南岸的业主，多数均为江北滨江区域的置换客群，无论是从经济实力，还是从社会地位上来讲，都已经是属于惠州这座城市的大人物，他们聚集在一起，本身就是一种别的社区无法拥有的力量。更何况，这里的业主，天生就拥有过人的眼光与魄力。

在保利达江湾南岸第一期开盘的时候，均价是11000元/平米，价格一出，让惠州全城震惊，2014年惠城均价仅为6字头，与保利达江湾南岸对望的项目，更是打出不到4千元的单价条幅，但依旧有一群目光毒辣的购房者坚定的选择了这里。而当下事实证明，他们的选择是正确的。

|2014年惠州均价，来源安居客

|2014年保利达首批开盘均价，来源房天下惠州

其次是景观：保利达江湾南岸是惠州真正的城市中央型一线江景房，在别的社区还在宣称百米楼间距是一种奢侈享受的时候，保利达江湾南岸的逆天楼间距，真的可以秒杀一众楼盘。因为得益于项目规划前期的合理布局，该小区全部单位，均可一线望江，楼距，东江有多宽，这里的楼距就有多远。房价君去百度测距看了下，大概是1000米。

|保利达江湾南岸实景图

再来看品质：一个楼盘的价值，品质一定是其中必不可少的一环。而好的品质感的第一印象，便是外立面的展现。保利达江湾南岸6层以下石材干挂，6层以上品牌瓷砖贴砖，它的开发商来自香港，在项目的品质感细节方面，皆以港式豪宅的标准打造，全部纯板式布局，在项目建设过程中，不赶工期进度，狠抓品质细节，保证工艺，在当下主流2.9米层高的情况下，这里层高却为3.05或3.1层高，提升居住体验。