20年20城-北京楼市二十年变迁史: 房价增长近二十倍
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撰文/制图：回燕雯
过去的二十年间，北京一流的社会资源和国际化大都市的建设标准吸引了大批人才的涌入，在北京安家落户是很多人努力的目标，因此房价是他们最关心的问题。近年来，随着北京楼市的调控政策增多，再加上18年底传统股市的一度崩盘，人们的精神变得十分紧张，不知未来楼市的发展将会如何。
那么让我们来回顾一下，北京近20年的房价走势。
01|二十年房价走势
数据来源：安居客
二十年前，北京房屋的销售均价在3000元/平左右，而到2018年全年销售均价涨到59943元/平，整体增长近二十倍。纵观二十年间，北京房价的走势存在很多次小幅度的波动情况：
1998年，国家取消了福利分房，开始住宅货币化、私有化，这是“新房地产时代”的开端。
2000年，中国加入WTO，外汇占款不断增加，中国的货币供应总量也不断增加，这就为房价的上涨带来了资金基础。
2001年，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3％，政府开始全面整顿房地产。
2002年，首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
2003年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
2004年，住建部发布了“18号文”，中国的房价开始极速上涨。
2011年，央行三次加息，控制房价增长。
2012年，中央多次表态楼市调控不放松，发布一系列政策抑制房价的上升，导致楼市再次进入寒冬。
2015年，“330新政”重启楼市模式，央行6次降息，消费者的购房需求迅速释放，量价齐涨，楼市再度回暖。
2016年，中央提出“限房价限地价”的房屋类型，三块100%自持的限竞房地块被拍下。
2017年，中央发布《关于加强商业地产信贷管理的通知》，房价的上涨趋势放缓，紧接着政府再次救市，然后房价继续涨。
2018年6月，第一个限竞房项目入市，自此开始限竞房时代，房价在土地拍卖的时候被限定。
2019年初，楼市出现小幅度回暖。
02|近一年的楼市现象
数据来源：安居客
中央多次发声 监管政策越发严格
近年来，政府再三发声强调反炒房，发布了多项措施来抑制北京楼市的不良风向，具体措施有限购，限贷，先后推出不同类型的政策房：共有产权房、限竞房、公租房，优先保证一套房都没有的中低端收入水平的国民的买房刚需，更是推出了“租购并举”政策，从社会需求角度抑制了房价的不良发展。
限竞房的集中入市 供大于求现象显著
自2018年6月以来，限房价项目大批量集中入市，但却遭遇成交难的现状。本文找到目前最新的数据是来自中原地产研究中心的统计，2019年延续2018年的供大于求的态势，北京新建商品住宅库存积压持续上升，截至3月库存已经达到了6.88万套，这是房地产调控两年多来的最高点。
同时，限房价项目出现区域供应扎堆现象，部分区域入市超过3000套，这使得一些区域市场出现供大于求的局面，项目分化明显，一些项目接近售罄，而部分项目去化不足两成。价格方面，限房价项目也开始出现了价格调整现象。
市场出现小幅度回暖 新房二手房市场火爆
今年3月份，北京住宅市场成交可谓火爆。中原地产研究中心统计数据显示，3月，北京二手住宅网签量为16051套，这是2018年5月以来的10个月内的最高值。今年3月，也是2017年“3.17新政”出台以来，继2017年4月、2018年5月之后第3个二手住宅成交量超过1.6万套的月份。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下，3月份的市场表现好于去年。但他强调，北京二手房市场处于弱势回温态势，市场预期平稳。
03|未来房地产市场的发展趋势
对于北京楼市后期的表现，贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，后期市场难以继续回升。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，3月份的交易量有可能成为全年的最高点。
“核心还是看信贷政策的宽松程度，还有限购、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变，市场波动就不大;一旦变化，将明显反弹。”张大伟说。
同时，2019年初全国两会的召开，为北京乃至全国的未来楼市发展奠定了基调，对此搜狐焦点新媒体经理陈贺振表示，纵观房地产行业，是有一定的周期性，从2016年的暴涨到2018年的逐渐平稳，即便是在稳的大环境下，每个城市的状态也是不同的，这是在“稳”字下的机遇，每个城市有自己的发展和自己要求，一城一策是趋势，因此房地产2019整体来说不会有大的变化，但是在个别城市依然会有很大的机会，这是规律下的一个趋势。
